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[INSIGHTS & IDEAS] Nouvelle loi, nouvelles majorités


Depuis le 1er janvier 2019, de modifications importantes de la loi sur la copropriété sont entrées en vigueur. 

Et cela implique de gros changement sur l'organisation de vos assemblées générales et la comptabilisation des voix.

Un homme une voix?

Si tout le monde a le droit d'exprimer son opinion, chaque copropriétaire dispose, d'une manière générale, d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Ce principe là est bien connu.

Mais depuis le 1er janvier 2019, lorsqu'il s'agit de statuer sur des dépenses, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans les charges concernées. Ce qui veut dire que, même dans de petits immeubles, vous serez amenés à utiliser des clés différentes en fonction des questions posées...

Un casse tête? Pas forcément. Avec KONVIVIO (https://www.konvivio.be) il vous est possible de préparer votre ordre du jour et de sélectionner les clés qui peuvent être utilisées. Au moment de voter, KONVIVIO vous aidera à comptabiliser les votes correctement.

Et si un copropriétaire a des mandats?

Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, que celui-ci soit copropriétaire ou non.

Mais personne ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés. En d'autres termes, afin d'éviter des abus de position dominante, un copropriétaire seul ne peut pas décider seul au sein de la copropriété. 

Toujours dans la même idée, nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété. 

Rassurez-vous, KONVIVIO vous assiste dans tout le processus de validation des votes.

Que faire en cas d'abstention?

Il est possible d'être d'accord ou non avec une proposition de décision. Il nous arrive aussi d'estimer ne pas avoir d'avis sur la question. Que la question posée ne nous concerne pas vraiment ou que simplement, nous estimions ne pas être suffisamment informés pour exprimer une opinion.

Veillez bien à ce que les abstentions soient correctement comptabilisées, c'est d'ailleurs une obligation légale.

Mais que faire de ces voix? Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise. KONVIVIO calculera pour vous automatiquement la majorité en tenant compte de ces abstentions.

Quelles ont les nouvelles majorités?

Majorité simple

La majorité simple est 50% plus une voix des copropriétaires présents ou représentés qui ne se sont pas abstenus.

Les décisions suivantes sont prises à la majorité simple :

  • Approbation des comptes
  • Adoption du budget
  • Nomination et décharge au conseil de copropriété, commissaire aux comptes et syndic
  • Approbation des contrats d’entretien, maintenance et fourniture d’énergie
  • Engagement ou licenciement du personnel de votre copropriété

Majorité des deux tiers

Les décisons prises à la majorité des deux-tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés qui ne se sont pas abstenus sont :

  • Modification aux statuts pour ce qui concerne la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes
  • Exécution de travaux aux parties communes à l’exception de ceux qui sont imposés par la loi (ex: mise en conformité des ascenseurs,...)
  • Définition du montant des marchés pour lesquels une mise en concurrence est obligatoire
  • Exécution de travaux dans certaines parties privatives par l’association des copropriétaires, moyennant une motivation spéciale

Majorité des quatre cinquièmes

Doivent être décidées à la majorité des quatre cinquièmes des voix des copropriétaires présents ou représentés qui ne se sont pas abstenus:

  • Modification aux statuts qui concerne d’autres matières que la jouissance, l’usage ou l’administration de parties communes (exemple : modification de la répartition des charges)
  • Modification de la destination (résidentielle, commerciale, industrielle…) de votre copropriété ou d’une partie de celle-ci
  • Achat de biens immobiliers destinés à devenir communs (exemple : achat d’un appartement destiné à devenir la conciergerie)
  • Vente de biens immobiliers communs (exemple : vente de la conciergerie pour en faire un appartement) ou la mise à disposition d'une partie commune à l'usage exclusif d'un copropriétaire dans le respect de l'intérêt de la copropriété
  • Division d'un lot ou la réunion de deux ou plusieurs lots
  • Reconstruction ou remise en état de votre immeuble en cas de destruction partielle
  • Démolition ou reconstruction totale de l'immeuble pour des raisons de sécurité, de salubrité ou motivée par le coût de la mise en conformité avec une disposition légale en rapport avec avec la valeur de l'immeuble

L'unanimité

L'unanimité est assez rarement exigée.

Aujourd'hui, l'unanimités des voix de tous les copropriétaires est exigée pour:

  • Modification de la répartition des quotes-parts dans les parties communes détenues par les différents copropriétaires
  • Toute décision si elle est prise par écrit en dehors de l’assemblée générale

Fred de Bueger,
Posté le 10-01-2019