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[INSIGHTS & INDEAS] Syndic de copropriété: Qui peut le faire? Qu'est-ce que cela implique?


Il est temps de tordre le cou à quelques rumeurs et idées reçues sur la fonction de syndic d’une copropriété.

Quand doit-on désigner un syndic ?

A partir du moment où vous avez un immeuble qui comprend au moins deux parties privatives, détenues par des personnes différentes, et des parties communes, vous êtes potentiellement en présence d’une copropriété. Dès que les relations entre les copropriétaires de cet immeuble sont organisées par un acte de base, alors plus de doute. Vous êtes face à une copropriété telle qu’organisée par la loi.

Les dispositions des articles 577-2 Code civil sont impératives. Personne ne peut donc y échapper.

Et ces dispositions sont claires, tout immeuble soumis à la loi, quelle que soit sa taille, doit désigner son syndic.

Qui peut être syndic ?

Le Code civil ne précise pas qui peut être syndic. En d’autres termes, tout le monde peut être syndic. Il ne faut pas nécessairement être un professionnel. Mais quelques règles s’imposent néanmoins.

Tout d’abord il faut être capable juridiquement. Tant pour recevoir le mandat qui va être conféré par la copropriété que pour engager la copropriété à l’égard de tiers.

Il faut ensuite soit être un copropriétaire de l’immeuble concerné, soit avoir la capacité professionnelle pour exercer cette mission de façon professionnelle.

Quelle que soit la taille de l’immeuble à nouveau, un copropriétaire peut être désigné syndic. En Belgique, des copropriétés de plus de 100 appartements sont gérées efficacement par des syndics non professionnels qui sont propriétaires au sein de leur résidence.

S’il s’agit d’un syndic professionnel, celui-ci doit être reconnu par Institut Professionnel des Agents immobiliers. Vous trouverez sur le site de l’IPI un moteur de recherche pour vérifier que votre syndic professionnel est bien reconnu. D’autres métiers peuvent également exercer cette fonction à titre accessoire. Il s’agit des experts comptables, architectes, avocats ou géomètres.

Mais si vous avez décidé de travailler avec un syndic professionnel, nous ne saurions trop vous recommander de travailler avec un syndic reconnu par l’IPI.

Un contrat ?

L’article 577-8 §1er précise que le syndic est désigné par l’assemblée générale ou, à défaut, si personne n’a été désigné par un juge sur demande de toute personne intéressée.

Vous trouverez sur KONVIVIO un modèle de résolution de désignation de votre syndic, de renouvellement ou de résiliation de son mandat. Inscrivez-vous ici, c’est gratuit

En tout état de cause, les relations entre le syndic et l’association de copropriétaires doivent également être organisées par un contrat. A nouveau, vous trouverez sur notre site un contrat standard prèt à l'emploi.

Ce contrat précise également la rémunération du syndic et les modalités de fin de mandat.

En aucun cas son mandat ne peut excéder 3 ans. Mais son mandat est bien renouvelable et ce, autant de fois que l’assemblée générale des copropriétaires l’estime nécessaire.

Quelles sont les obligations du syndic ?

L’article 577-8 §4 du Code civil liste les obligations du syndic. Le syndic est en réalité essentiellement chargé d’exécuter et faire exécuter les décisions prises par l’assemblée générale. Il signe les contrats, donne les instructions aux fournisseurs, réponds aux notaires chargés de la vente d’un des appartements, …

Les obligations sont les mêmes que le syndic soit professionnel ou pas.

Les obligations sont identiques quel que soit le nombre de lots que compte la copropriété. Petit ou grand, les obligations sont les mêmes.

Quelle est sa responsabilité ?

Le syndic représente l’association des copropriétaires. En d’autres mots, chaque acte qu’il pose, chaque document qu’il signe, chaque paiement qu’il fait est réalisé au nom et pour le compte de la copropriété.

Tant qu’il reste dans le cadre des instructions données par l’assemblée générale, le syndic ne prend pas de grands risques.

Mais lorsqu’il est appelé à poser des actes conservatoires ou d’administration provisoire, lorsqu’il tient les comptes de la copropriété, le syndic engage sa responsabilité personnelle à l’égard de la copropriété. Cela signifie que le syndic doit, à l’assemblée générale, rendre compte de tout ce qu’il a fait au nom de la copropriété et obtenir l’approbation de l’assemblée générale.

C’est pourquoi vous trouverez sur KONVIVIO un modèle de décision de l’assemblée générale d’accorder décharge au syndic.

Pour couvrir sa responsabilité, le syndic doit s’assurer et souscrire une police d’assurance en responsabilité. Si votre syndic est bénévole, alors la copropriété toute entière payera cette assurance. Si le syndic est rémunéré, alors cette assurance est souscrite par le syndic et il est obligé de remettre la preuve de cette assurance à l’association des copropriétaires.

Qui est le syndic de mon immeuble ?

La question peut prêter à sourire évidemment. Mais il n’est pas si rare que des copropriétaires ne soient pas parfaitement informés à ce sujet. Soit qu’ils ne soient pas présents à l’assemblée générale, soit que les informations n’aient pas été communiquées correctement.

Pour éviter tout problème, le syndic doit afficher ses coordonnées à un endroit visible de tous. Il faut donc que cet affichage soit visible également par toute personne qui ne serait pas propriétaire de l’immeuble concerné.

En application de l’Arrêté royal du 15 mars 2017, tout syndic, même non professionnel, doit également communiquer à la Banque Carrefour des Entreprises (BCE) les données relatives à son mandat. De la sorte, toute personne intéressée peut, trouver à la BCE non seulement les coordonnées et données relatives à une copropriété mais également les coordonnées de son syndic et la durée de son mandat.


Fred de Bueger,
Posté le 16-01-2019