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Le budget portant sur les travaux extraordinaires. Un véritable outil de sensibilisation à la réalisation de travaux en copropriété.


Il y a quelques jours Le Forum de l'Immobilier publiait l'opinion de J-P Lannoy sur la nouvelle obligation d'inscrire la question des travaux à prévoir dans les années à venir. Nous publions ici cet article intégralement. 

Mais après la lecture de cet article, vous vous poserez la question suivante: Et en pratique?

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On ne peut que se réjouir de cette nouvelle disposition légale encourageant le syndic à inscrire, le cas échéant, à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir dans les années à venir (art. 577-8, 18°, C. civ.). Cette disposition complète celle consacrée à la préparation des budgets à soumettre au vote de l’association des copropriétaires.

En imposant au syndic de mettre ce point à l’ordre du jour de chaque assemblée générale, le législateur contraint les copropriétaires à statuer sur l’opportunité de réaliser ou non des travaux dans un délai qui leur appartient de définir.

Cette disposition légale amène le syndic à disposer au préalable d’informations objectives de manière à permettre aux copropriétaires de prendre en assemblée générale les décisions utiles, comme solliciter l’obtention d’un devis, valider l’intervention d’un spécialiste, associer ces travaux à d’autres interventions en vue de les globaliser.

Il ne s’agit donc pas de contraindre les associations de copropriétaires à la réalisation de travaux de manière immédiate, mais bien d’envisager une programmation à plus ou moins long terme.

On ne peut imaginer que la « question des travaux extraordinaires à prévoir dans les années à venir » ne puisse pas être étayée d’un rapport écrit reprenant, d’une part, des données objectives (description, désordres actuels, type de travaux à mettre en œuvre, fixation d’un budget estimatif, programmation) et d’autre part, des dispositions portant sur la mise en conformité obligatoire de certaines installations.

Cette nouvelle disposition confirme l’importance d’informer les copropriétaires de manière régulière de l’état technique général de l’immeuble. Cette communication devient un outil de sensibilisation des copropriétaires à la réalisation des travaux dans le but d’assurer la pérennité technique de copropriétés.

Cette sensibilisation devrait également rappeler aux copropriétaires que les travaux d’entretien et de réfection nécessaires à toute construction ne se limitent pas aux parties visibles et accessibles.

Tenant compte de la complexité et des responsabilités qui en découlent, il est vivement recommandé aux associations de copropriétaires de faire appel à des personnes qualifiées (architecte, bureau d’expertise et autres) en vue de d’instruire les dossiers techniques.

Les copropriétaires peuvent ainsi mieux adapter leur budget individuel et les assemblées générales adapter les provisions sur des appels destinés au fonds de réserve, voire étudier la possibilité de solliciter des financements extérieurs.

On peut dès lors espérer que sur la base de ces renseignements, les associations adapteront la hauteur de leur contributions au fond de réserve bien au-delà des 5 % des charges communes ordinaires de l’exercice précédent imposé à partir du 1er janvier 2019 (art. 577, § 3, al.1er, C. Civ.).

Ces informations seront de nature à permettre à un copropriétaire d’introduire un recours contre une décision de l’assemblée générale qui viserait à être dispensé de la constitution obligatoire d’un fonds de réserve.

Ainsi, en associant les informations relatives aux travaux à prévoir et le bilan comptable de la copropriété qui révèle tant les montants déjà affectés au fonds de réserve que les sommes éventuellement dues par les copropriétaires, il sera possible de définir des critères de performance de chaque association de copropriétaires.

Il est dès lors plus que probable que les organismes bancaires seront attentifs à consulter ce genre d’informations et leur absence pourrait constituer un point négatif dans le dossier crédit du futur copropriétaire.

Et quid pour le syndic en cas d’absence de cette information ?

La position du syndic pourrait être délicate, tout particulièrement en cas de préjudice  (subi par l’association des copropriétaires elle-même ou un tiers) dont il pourrait être établi qu’il est en relation causale avec le défaut pour le syndic d’avoir mentionné à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux à prévoir dans les années à venir.

Une association de copropriétaires, confrontée à un arrêt de la production de chauffage en plein hiver ou contrainte de mettre à l’arrêt une partie de son installation électrique pour cause de non-conformité ne manquera pas d’interroger le syndic quant à savoir si cette situation était ou non prévisible.

Si on constate que le législateur met à nouveau à charge du syndic une nouvelle obligation, on ne peut que se réjouir de sa volonté d’objectiver la situation technique des copropriétés, ce qui devrait permettre d’assurer aux copropriétaires un meilleur confort et de préserver la valeur foncière de leur bien immobilier.

JEAN PIERRE LANNOY

Syndic d’immeubles et expert judiciaire en copropriété

Secrétaire général du CEFIM.

 

 


Fred de Bueger,
Posté le 04-02-2019